Der Nachbar oder die Nachbarin will bauen – was tun?

Damit das Rekursrecht gegen die Bewilligung des Bauprojekts auf dem Nachbargrundstück nicht verwirkt, ist im Kanton Zürich innert 20 Tagen nach dessen Publikation schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wichtig ist die regelmässige Kontrolle des Amtsblatts, da bei nicht darstellbaren Vorhaben (z.B. im Rahmen eines Vorentscheids) auf eine Aussteckung verzichtet werden kann. Parallel empfiehlt es sich, allfällige grenznachbarliche Themen mit der Bauherrschaft zu besprechen und bei Bedarf eine nachbarliche Vereinbarung abzuschliessen. Läuft die Rekursfrist, kann sich die Erhebung eines vorsorglichen Rekurses aufdrängen.

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf die Rechtslage im Kanton Zürich und stellen nur generelle Hinweise dar. Die Rechtewahrung (z.B. auch hinsichtlich allfälliger privatrechtlicher Ansprüche) ist im Einzelfall zu prüfen und die Kommunikation mit dem/der Bauherrn/-in hat situativ zu erfolgen.

Wahrung des Rekursrechts

Zumeist informiert der/die Bauherr/-in die Nachbarschaft proaktiv über das Bauprojekt. Darauf kann man sich jedoch nicht verlassen und es ist daher empfehlenswert, regelmässig das Amtsblatt zu prüfen. Anders als in gewissen anderen Kantonen werden Anstösser/-innen im Kanton Zürich nicht von Amtes wegen bei einer Baueingabe benachrichtigt.

Analog einem Baugesuch kann mit einem Vorentscheidsgesuch über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung sind, ein Entscheid verlangt werden. Voraussetzung ist, dass die gesonderte Beurteilung dieser Fragen sachlich möglich ist und kein Verstoss gegen das Koordinationsgebot vorliegt. Der Vorentscheid ergeht im gleichen Verfahren wie eine baurechtliche Bewilligung und ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, sofern sich die Verhältnisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich geändert haben (§ 323 f. PBG).

Wer sein Rekursrecht wahren will, hat innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (§ 315 Abs. 2 PBG ZH). In der Folge werden dem/der Gesuchsteller/-in alle baurechtlichen Entscheide über das Vorhaben zugestellt, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist. Wer das Begehren nicht rechtzeitig stellt, verwirkt das Rekursrecht gegen den späteren Bau- bzw. Vorentscheid (§ 316 PBG).  

Nur bedingter Verlass auf die Aussteckung

Nötige Aussteckungen müssen bereits vor der öffentlichen Bekanntmachung erstellt sein (§ 314 Abs. 2 PBG ZH). Zu beachten ist, dass die Aussteckung eines Vorhabens jedoch nur dann erfolgt, wenn dieses darstellbar ist (vgl. § 311 Abs. 1 PBG). Dies ist insbesondere bei Vorentscheiden heikel, da diese einen wesentlichen Einfluss auf das spätere Bauprojekt haben können.

Im Gegensatz zu einem Baugesuch für ein Neubauprojekt, dessen Dimension in der Regel ohne weiteres mittels Baugespanns visualisiert werden kann, kommt es bei einem Vorentscheid häufiger vor, dass eine Aussteckung mangels Darstellbarkeit ausscheidet. In einem Vorentscheid können etwa Fragen betreffend die Ausnützungsübertragung, das Überstellen von Baulinien oder die Einhaltung von Abstandsvorschriften beantwortet werden (Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2019.00740 vom 19. März 2020, E. 4.1.3).

Unterlässt es der/die Nachbar/-in, bei der Publikation hinsichtlich des Vorentscheids die Zustellung der baurechtlichen Entscheide zu verlangen, kann der spätere, eigentliche Bauentscheid in diesem Teilumfang grundsätzlich nur noch beanstandet werden, wenn sich die Verhältnisse in der Zwischenzeit wesentlich geändert haben.

Es empfiehlt sich daher, regelmässig das Amtsblatt zu kontrollieren, um auch bei nicht aussteckungspflichtigen Bauvorhaben das Begehren um Zustellung der baurechtlichen Entscheide fristgerecht stellen zu können, damit das Rekursrecht nicht verwirkt.

Grenznachbarliche Themen

Die Themen, welche Anlass für eine gemeinsame Besprechung oder den Abschluss einer nachbarlichen Vereinbarung mit der Bauherrschaft sein können, sind vielfältig und abhängig vom konkreten Bauprojekt.

In genereller Hinsicht besteht häufig ein Informationsbedürfnis zu den geplanten Bauarbeiten (z.B. Terminplan unter Angabe der lärmintensiven Phasen) inkl. Baustellenorganisation. Zum Schutz der Nachbarliegenschaft sind nebst der Errichtung einer Bauwand entlang der Grenze gegebenenfalls weitere Massnahmen (z.B. betreffend den Baumschutz oder hinsichtlich des Untergrunds) nötig. Zumeist wird vereinbart, dass ein amtliches Rissprotokoll auf Kosten der Bauherrschaft erstellt wird, welches den Zustand der Nachbarliegenschaft festhält und als Grundlage für eine Haftung bei allfälligen Rissen und Schäden dient.

Nicht selten erteilen Nachbarn im Rahmen einer nachbarlichen Vereinbarung der Bauherrschaft gegen Entschädigung das Recht, zur Sicherung der Baugrube auf dem Nachbargrundstück Erdanker setzen zu dürfen. Nebst Gesprächs- oder Vereinbarungspunkten, welche das eigentliche Bauprojekt betreffen, können auch weitere grenznachbarliche Themen wie etwa die Grenzbepflanzung (Einräumung von Näher- oder Höherpflanzrechten inkl. Eintrag im Grundbuch), der Sichtschutz oder das Vorgehen bei Mietzinsherabsetzungsansprüchen aufgrund der Bauimmissionen tangiert sein.

Vorsorglicher Rekurs

Ergeht ein Bau- oder Vorentscheid während der laufenden Einigungsgespräche, ist die Erhebung eines vorsorglichen Rekurses zu prüfen. Dabei wird ein begründeter Rekurs eingereicht mit dem gleichzeitigen Antrag auf Sistierung des Verfahrens (bis eine Partei die Fortsetzung verlangt). Sind die Vergleichsgespräche erfolgreich und wird unter anderem ein Rekursrückzug vereinbart, erübrigt sich das Rekursverfahren.

Autorin: Sabrina Bernet-Maurer