Neue Wohnungen bauen: Steigende Risiken und Kosten

Stetig dichtere gesetzliche Regulierung, Behördenvorgaben, schleppende Verfahren und nachbarlicher Widerstand erschweren die Wohnraumerstellung. Lärmschutz und ISOS gelten als besondere Hürden für Bauwillige.

Baugesuche für Wohnbauvorhaben haben es schwer. Die Bauwirtschaft ruft nach Deregulierung der Bauvorschriften, Andere wollen (günstigen) Wohnraum mit mehr Gesetz und Staat erzwingen. Auch eher unerwartete Hindernisse sind zu überwinden.

Lärmschutz vs. Verdichtung

Seit Aufgabe der «Lüftungsfensterpraxis » hat sich die Rechtslage verschärft. Attraktive Wohnungen als Ersatzneubauten, in Baulücken oder mit See- und Bergsicht zu realisieren, wird immer schwieriger, denn Immissionsgrenzwerte (IGW) an Strassenzügen einzuhalten ist herausfordernd. Ausnahmebewilligungen werden nur noch restriktiv gewährt. Unabdingbar sind umfassende (aufwändige und kostspielige) Projektprüfungen und Nachweise aller in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zum Lärmschutz. Ob an Verkehrsachsen gebaut werden kann, bleibt unsicher, obwohl dort viele Menschen in (weniger lärmisolierten) Altbauten (weiterhin) leben (dürfen). Gerichte verlangen mitunter Lärmschutzmassnahmen an der Lärmquelle, sie liegen nicht im Einflussbereich der Bauherrschaft. Angesichts der Wohnraumknappheit ist die Politik aktiv geworden, jedoch mit gegenläufigen Tendenzen.

ISOS vs. Modernisierung

Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ist nicht nur bei der Richt- und Nutzungsplanung zu berücksichtigen. In jedem Baubewilligungsverfahren hat eine zusätzliche Interessenabwägung mitsamt Einholung eines Gutachtens zu erfolgen, wenn eine «Bundesaufgabe» zu beurteilen ist. Das ist vielfach beim Gewässerschutz oder beim Bau von Photovoltaikanlagen der Fall. Das ISOS mit seinen Erhaltungsanordnungen wird dann direkt anwendbar. Weite Teile etwa der Stadt Zürich sind mit ISOS-Schutzzielen belegt und liegen in Gewässerschutzbereichen.

Regulierung und Verfahren erschweren attraktives Wohnen zunehmend

Fazit: Wohnbauvorhaben scheitern nicht selten an stetig komplexeren gesetzlichen und gesellschaftlichen Anforderungen und den damit verbundenen Kostenrisiken. Hingegen spielt es rechtlich kaum eine Rolle, wo Menschen, die tragbaren Wohnraum benötigen, gern wohnen.

Autor: Daniel Thaler